重要事項説明書

1.調査方法

1-1.建築概要書

建築概要書は平成11年1月以降の物件しか保存されていない。確認申請の番号と検査済証の番号を調べるときは建築主（保存登記か謄本で確認）、建築年月日、用途、住所が必要。名古屋市役所、もしくは尾張建設事務所で取得。中古戸建の場合は特に、最初に確認済証・検査済証の番号を確認しておく。また高低差があり擁壁がある場合は、擁壁についても宅造の許可が取れているか、また開発許可で一体として許可を取っているか確認。検査済証も同様。※確認方法は、こちら

区画整理地内の不動産の売却の場合はこちら ≫

延長敷地の物件の場合の注意点はこちら ≫

高低差がある場合の注意点はこちら ≫

1-2.条例確認

がけ条例

2m以上高低差がある場合の条文参考例 ≫

中古住宅の場合は予め水道の名義をチェックする。土地の名義と違う可能性があり決済前に慌てないようにするため。

事前に固定資産税の課税明細書を見せていただく。※評価額と固定資産税を確認するため。無ければ委任状を用意しておき、取得後、固定資産税評価証明書を自分で取りに行く。

※各市町村の委任状の書式は、こちらからダウンロード

土地の寸法を確認するのに測量図が無い場合は土地謄本を確認して過去に区画整理が行われていないか確認。もし換地処分が行われている場合には、各市町村のホームページを確認し、あれば当時の換地図から寸法を確認するようにする。※各市町村の換地図はこちらからダウンロード

査定書提出前に付帯設備表・物件状況報告書の内容をチェックしておけると理想。

以前の土地の使われ方、成り立ち、周辺に工場がないか等、事前に確認する。土壌汚染の可能性が高い場合には、事前に地質調査をご提案する。土壌汚染についても契約不適合責任になる裁判の事例もあるので注意する。

前面道路幅員の確認はこちらから

延長敷地等で接道が取れるかどうかはっきりしない場合は査定金額に大きく影響するので、媒介契約前に確定測量をしたほうがよい。※確定測量

1-3.ライフライン設備

名古屋市の下水道について　名東区は測溝は整備されていることが多いので分流式で、雨水、汚水については測溝に流すことが多いが、西区や瑞穂区については測溝がL字測溝の場合が多く、合流式が多く、雨水、汚水についても全面道路配管に流す場合が多い。

市町村によっては委任状必要。岐阜市は引込ありなしのみ委任状無しで回答、引込位置・宅内図面・メーター口径・水道名義等詳細はあくまで土地の所有者の委任状必要。万が一土地所有者と水道の名義が違っていても、謄本等で土地所有者が証明できれば、土地所有者の委任状で詳細の照会ができる。また岐阜市は分流式なので、汚水・雑排水は下水、雨水は側溝に流す。側溝かどうかはその管理者、例えば岐阜市の土木管理課に確認する。

岐阜市上水道全面道路本管→上水道事業課　岐阜市下水道全面道路本管→下水道事業課　ともに埋設管状況の分かる図面を印刷できる。※委任状不要

宅内引込状況については上下水ともに営業課→委任状必要

岐阜市には水道分担金（加入金）がない。その変わり何か変更を行う際は基本自分たちでやる。また一宅地1つの引込のため、二区画でそれぞれ引込がある場合、合筆して建物を一軒建てるときは下水道に関しては官民境界でキャップをして、水道工事に関しては、全面道路を割って、本管のところで撤去しないといけない。

都市ガスがあるかどうかは東邦ガスホームページの埋設状況確認で行う。

中古マンションの場合、電気は一括受電方式かどうか確認する。

1-4.その他法令上の制限

景観法の重説の条文

名古屋市全域が景観計画区域です。景観計画区域内で大規模建築物(高さ31m超、延べ面積10,000平米超)・大規模工作物(高さ31m超、敷地面積10,000平米超等)の新築や新設等をする場合には景観法に基づく届出が必要です。また、「名古屋市都市景観条例」(久屋大通地区、広小路・大津通地区、名古屋駅地区、四谷・山手通地区の都市景観形成地区)が施行されています。

造成宅地防災区域　名古屋市内指定なし

宅造、砂防、急傾斜地、尾張建設事務所 埋蔵文化財 調査

1-5.住居表示あるか確認

市役所にて確認。

1-6.謄本関係

宅地として売買する際、現状が畑等で市街化区域内で農地転用をする場合の記載例

売主は契約後遅滞なく農地法第5条第1項第3号の届出を○○年○○月○○日までに完了する。また、農地転用に関わる決済金等の金銭はすべて売主負担とし、売主は本契約書記載の残金支払日までに支払いを完了する。

本人確認書類※詳細はこちらから

代理人による契約の場合の委任状書式

1-7.都市計画

用途地域、指定建蔽率・容積率等は各市町村の都市計画情報から確認。

その基本情報を把握した上で、建築指導課で建蔽率・容積率の緩和・規制についてそれぞれ詳細確認。※確認事項はこちらから詳しくみる ≫

1-8.残代金受領と引渡

売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状況かお引渡し前に確認します。決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。

売主様決済時に必要なもの

• ご実印
• 認印
• 運転免許証
• 健康保険証
• 銀行通帳
• 住民票（登記の住所と違う場合）
• 謄本の登記住所と同じ住所の印鑑証明書（登記の住所と同一の場合）

中古戸建の場合、当初調べておいた水道の権利を新所有者に変更する必要があるので、あらかじめ市町村のページから水道権利変更用紙をダウンロードしておき、決済の際に売主様・買主様ともに書いていただくよう段取りする。※書式はこちらからダウンロード

固定資産税等の精算について詳しくみる ≫

取引不動産が中古住宅で、長期優良住宅の認定を受けている場合の変更手続きはこちら ≫

太陽光発電システム搭載物件・長期優良住宅物件の場合の引渡し手続きはこちら ≫

1-9.利益が出た場合の確定申告

売却完了した年の翌年2月15日～3月15日の間に、分離課税として申告し、納税する必要あり。

確定申告について詳しくみる ≫

2.購入活動のプロセス

2-1.購入相談・条件整理

「不動産購入」は、一生のうちで数回あるか無いかの大きな買い物であり、また大切な資産です。購入に対しての希望条件等を整理しておくとイメージも明確となり購入計画もスムーズに進みます。

2-2.資金計画・諸費用

買主様ご自身で資金計画を立てるのは、なかなか難しいもの。ポイントを押さえてご相談しましょう。また、不動産購入にかかる費用は物件価格とその約7～8%の諸費用を足した金額が必要です。

2-3.物件紹介・現地見学・購入申込み

レインズ・スーモ・アットホーム等、全国に広がる情報網を活用し、買主様の希望条件にあった物件情報を見つけます。

2-4.売買契約

重要事項説明書の読み合わせ→売買契約→署名・捺印・手付金の支払い・売買契約の締結完了・今後の手続きの説明

ご契約時に必要なもの

• 身分証明書（運転免許証等）
• ご印鑑
• 印紙代　※売買金額による
• 手付金

2-5.住宅ローン・火災保険

住宅ローンには種類とそれぞれに特徴があるので、ライフプランに沿った返済計画をふまえて選択します。住宅ローン手続きと並行して、お引渡しの時からの「火災保険の加入」をお勧めしています。

金銭消費貸借契約時に必要なもの

• ご実印
• 認印
• 運転免許証
• 健康保険証
• 銀行届け印
• 銀行通帳
• 新住所の住民票
• 新住所の印鑑証明書

火災保険について詳しくみる ≫

2-6.残代金決済・引渡・ご入居・住所変更手続き

引渡し時に、買主様・売主様の双方で立会いにて、現地の最終確認を行います。家具等がなくなった状態で、物件とともに付随する設備等を一つ一つ確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。また売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状況かお引渡し前に確認します。決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「購入不動産の引渡し」となります。

決済時に必要なもの

• ご実印
• 認印
• 運転免許証
• 健康保険証
• 銀行届け印
• 銀行通帳
• 新住所の住民票
• 新住所の印鑑証明書

住所変更手続きについて詳しくみる ≫

2-7.不動産取得税の申告

不動産を取得した日から60日以内に「不動産取得税申告書」を、不動産の所在地を管轄する県税事務所へ提出する。

県税事務所の管轄エリア一覧はこちらから

不動産取得税申告書ダウンロードはこちらから

買取再販の場合の不動産取得税の減税についてはこちらから

2-8.確定申告時の住宅ローン減税申告

購入した年の翌年2月15日～3月15日の間に、住宅ローン控除を使える物件を購入した場合は、申告すればローン減税を受けることができます。

住宅ローン減税について詳しくみる ≫