長期優良住宅
長期優良住宅の売買
目次
- 1.長期優良住宅の引渡し時プロセス
- 1-1. 地位継承手続き
- 1-2. 売却不動産の事前調査・査定書提出
- 1-3. 媒介契約の締結
- 1-4. 売却活動~購入申込み
- 1-5. 売買契約
- 1-6. 残代金受領と引渡
- 1-7. 利益が出た場合の確定申告
- 2.購入活動のプロセス
- 2-1. 購入相談・条件整理
- 2-2. 資金計画・諸費用
- 2-3. 物件紹介・現地見学・購入申込み
- 2-4. 売買契約
- 2-5. 住宅ローン・火災保険
- 2-6. 残代金決済・引渡・ご入居・住所変更手続き
- 2-6. 確定申告時の住宅ローン減税申告
- 3.仲介手数料
1.長期優良住宅の引渡し時プロセス
1-1.地位継承手続き
必要書類一覧 | |
---|---|
売主様にご記入いただくもの | 承認申請書の写し |
委任状 | |
新築時建築会社に問い合わせするもの | 認定通知書 |
維持保全計画 ※新築時と変わらなければそのまま | |
仲介業者で用意できるもの | 売買契約書の写し |
上記必要書類を揃えて、各市町村の建築指導課に提出。
※承認申請書の書式(第六号様式)は、岐阜市の場合はこちらからダウンロード
長期優良住宅認定中古住宅売買時申請方法
承認申請書(規則第六号様式) 新築当時の長期優良住宅の申請書をメーカーもしくは売主様に確認。その写しがいる。 委任状(長期優良住宅の申請に関しての) 不動産売買契約書の写し 維持保全計画書(メーカーによって定めている。新築当時と変わっていなければそのままでよい) 申請後、変更手続きが完了したら伝えておいた連絡先に連絡いただき書類を取りにいく。
1-2.売却不動産の事前調査・査定書提出
売却したい土地や建物について、売却予定不動産およびその周辺環境、法令による制限や権利関係等を様々は角度から調査を行います。事前調査を行うことで売却金額も、より具体化します。※周辺レポートの無料作成
中古住宅の場合は予め水道の名義をチェックする。土地の名義と違う可能性があり決済前に慌てないようにするため。
事前に固定資産税の課税明細書を見せていただく。※評価額と固定資産税を確認するため。無ければ委任状を用意しておき、取得後、固定資産税評価証明書を自分で取りに行く。
査定書提出前に付帯設備表・物件状況報告書の内容をチェックしておけると理想。
1-3.媒介契約の締結
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、すべての契約において実施した販売活動内容やHP・ポータルサイト等のアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況等を、文書またはメールにてご報告致します。※インスペクションの実施の有無も確認
査定時に見せていただいた課税明細書だけでなく、固定資産税評価証明書もこのタイミングで委任状をいただき、媒介契約と同時に市役所に取りに行く。
中古住宅・中古マンションの売却の際には付帯設備表を入念に作成する。ここが一番トラブルになりやすいので、売主様からの情報を事細かに記載して、販売活動・ご案内する際には詳細をお伝えした上で、申込書をいただくようにする。例えば浴室暖房乾燥機が故障しているのであれば暖房だけが使えないのか、換気扇までも使えないのか、詳細まで確認するようにする。
1-4.売却活動~購入申込み
売却活動事前準備として、購入希望者が見学を希望される日は、週末が多いため、予定がある場合は事前に不動産業者に伝え、日程調整や手配等は事前に進める必要があります。また、購入希望者が内覧時よく見る場所は4つ(リビング・キッチン・水廻り・庭やバルコニー)。第一印象を良くするため、掃除や整理整頓を事前に行う必要があります。
1-5.売買契約
重要事項説明書の読み合わせ→売買契約→署名・捺印・手付金の受領・売買契約の締結完了・今後の手続きの説明
手付金の支払い手段として買取業者の場合、銀行小切手で支払われることがある。その場合、銀行渡りの小切手なので、どこの銀行でも換金できるが、銀行間の処理に少し時間がかかり、すぐに現金化できない。また基本的には本人しか換金できない。または委任状があれば換金できる。
売主様契約時に必要なもの
- 本人確認書類
顔写真付きのものは一通 ※運転免許証等
顔写真がないものは2通
後期高齢者医療被保険証と住民票
後期高齢者医療被保険と印鑑証明書等
1-6.残代金受領と引渡
売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状況かお引渡し前に確認します。決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。
売主様決済時に必要なもの
- ご実印
- 認印
- 運転免許証
- 健康保険証
- 銀行通帳
- 住民票(登記の住所と違う場合)
- 謄本の登記住所と同じ住所の印鑑証明書(登記の住所と同一の場合)
取引不動産が中古住宅で、長期優良住宅の認定を受けている場合の変更手続きはこちら ≫
太陽光発電システム搭載物件・長期優良住宅物件の場合の引渡し手続きはこちら ≫
1-7.利益が出た場合の確定申告
売却完了した年の翌年2月15日~3月15日の間に、分離課税として申告し、納税する必要あり。
2.購入活動のプロセス
2-1.購入相談・条件整理
「不動産購入」は、一生のうちで数回あるか無いかの大きな買い物であり、また大切な資産です。購入に対しての希望条件等を整理しておくとイメージも明確となり購入計画もスムーズに進みます。※自動マッチングシステムの活用
2-2.資金計画・諸費用
買主様ご自身で資金計画を立てるのは、なかなか難しいもの。ポイントを押さえてご相談しましょう。また、不動産購入にかかる費用は物件価格とその約7~8%の諸費用を足した金額が必要です。
2-3.物件紹介・現地見学・購入申込み
レインズ・スーモ・アットホーム等、全国に広がる情報網を活用し、買主様の希望条件にあった物件情報を見つけます。
2-4.売買契約
重要事項説明書の読み合わせ→売買契約→署名・捺印・手付金の支払い・売買契約の締結完了・今後の手続きの説明
ご契約時に必要なもの
- 身分証明書(運転免許証等)
- ご印鑑
- 印紙代 ※売買金額による
- 手付金
2-5.住宅ローン・火災保険
住宅ローンには種類とそれぞれに特徴があるので、ライフプランに沿った返済計画をふまえて選択します。住宅ローン手続きと並行して、お引渡しの時からの「火災保険の加入」をお勧めしています。
金銭消費貸借契約時に必要なもの
- ご実印
- 認印
- 運転免許証
- 健康保険証
- 銀行届け印
- 銀行通帳
- 新住所の住民票
- 新住所の印鑑証明書
2-6.残代金決済・引渡・ご入居・住所変更手続き
引渡し時に、買主様・売主様の双方で立会いにて、現地の最終確認を行います。家具等がなくなった状態で、物件とともに付随する設備等を一つ一つ確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。また売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状況かお引渡し前に確認します。決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「購入不動産の引渡し」となります。
決済時に必要なもの
- ご実印
- 認印
- 運転免許証
- 健康保険証
- 銀行届け印
- 銀行通帳
- 新住所の住民票
- 新住所の印鑑証明書
2-7.確定申告時の住宅ローン減税申告
購入した年の翌年2月15日~3月15日の間に、住宅ローン控除を使える物件を購入した場合は、申告すればローン減税を受けることができます。
3.仲介手数料
取引物件価格(税抜) | 仲介手数料の上限 |
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400万円超 | 取引物件価格×3%+6万円+消費税 |
200万円~400万円以下 | 取引物件価格×4%+2万円+消費税 |
200万円以下 | 取引物件価格×5%+消費税 |