不動産の買い替え

1.世界各国の不動産市場と日本との比較

1-1.アメリカでは住み替えが一般的

初回ヒアリングシート

• 売却を考えられたきっかけ・売却理由
• いつまでに売りたいか、スケジュール感
• 相場は置いといて、いくらで売れたらよいか

延長敷地の物件の場合の注意点はこちら ≫

高低差がある場合の注意点はこちら ≫

保留地売買する際の注意点、所有者が変わってから10年間は売買することはできない。

1-2.売却不動産の事前調査・査定書提出

売却したい土地や建物について、売却予定不動産およびその周辺環境、法令による制限や権利関係等を調査する。

地すべり、急傾斜地はマップ愛知から、砂防法は尾張建設事務所6階の維持管理課で調べる。

基本必要書類

• 設備表
• 物件状況報告書
• 売買契約書
• 37条書面
• 重要事項説明書
• 購入時一般媒介契約書
• 仲介手数料承諾書
• 登記簿謄本（土地）
• 登記簿謄本（建物）
• 隣接地登記簿謄本（土地）
• 接道部分土地謄本（前面道路謄本）
• 公図（公図境の道路部分も含む）
• 地積測量図
• 換地図※地積測量図がない場合
• 建物図面
• 販売図面（仲介業者作成）
• 開発登録簿（敷地利用計画図含む）写しは名古屋市の住宅都市局開発指導課※西庁舎2階にて取得
• 宅造申請の場合は証明書取得
• 台帳記載事項証明書※確認済証と検査済証記載
• 建築確認概要書　建築計画概要書　名古屋市の場合は建築審査課で写しを取得できる
• 道路台帳　開発道路及び位置指定の場合は道路図面等
• 道路種別書類（確認上の道路）
• 上水道埋設図面
• 下水道埋設図面
• 都市ガス埋設図面
• 浄化槽種別の分かる書類、現在使っている点検業者
• 用途地域等のわかる都市計画図
• 評価証明書（土地）
• 評価証明書（建物）
• 公課証明書（土地）
• 公課証明書（建物）
• 固定資産税納付書
• 売主本人確認書類（免許証等）
• 権利証又は登記識別情報

区画整理地内の場合

• 仮換地図
• 仮換地証明書
• 敷地地番該当証明書
• 本換地時の換地処分清算金確認　※面積の過渡しか不足渡しか

区分マンションの場合

• 登記簿謄本（規約共用部分）
• 東京カンテイ図面（間取図・配置図・各階平面図・立面図・概要）
• 管理の重要事項調査報告書
• 修繕履歴及び大規模修繕記録
• 管理規約（総会の議事録も有れば）
• 使用細則
• 長期修繕計画書

代理人契約の場合

• 代理人の本人確認書類
• 委任状
• 売主本人の印鑑証明書

オーナーチェンジ物件の場合

• 賃貸借契約書
• 更新してある場合はその賃貸借契約書（更新済のもの）
• 賃貸管理契約書

換地図

土地の寸法を確認するのに測量図が無い場合は土地謄本を確認して過去に区画整理が行われていないか確認。もし換地処分が行われている場合には、各市町村のホームページを確認し、あれば当時の換地図から寸法を確認するようにする。※各市町村の換地図はこちらからダウンロード

登記簿謄本（土地）

地目を確認。次の買主様に向けて宅地として売却したい場合に、現状の地目が畑等、宅地以外の場合は、基本的に売主様の負担で農地転用後、引渡しをする。つまり次の買主様の目的と現状の地目を事前に確認する必要あり。※重要事項説明書への記載参考例はこちらから ≫

登記簿謄本（建物）

中古戸建の場合、未登記部分がないか確認。未登記部分があると次購入される方が住宅ローンを組む際に銀行から登記するよう求められるので、登記費用も諸費用に入れておく。表題登記をするために所有権を証明する書類が必要になります。通常確認済証・検査済証等、建築したことを証明する必要があるが、地築年数が古く資料が残っていない場合は、過去3年分の固定資産課税明細書が必要になる。

中古戸建の場合、建物謄本と評価証明書もしくは課税明細書の建物面積が一致しているか確認する。もし違う場合は、表題変更登記の費用を諸費用に入れておく。またもし建物表題登記を買主の費用負担で行う場合は、売主に書類を用意していただき、新築分譲の引渡のように、決済・引渡日に土地は所有権移転登記を行い、買主のほうで表題登記・保存登記を行うようにする。

用途地域等のわかる都市計画図

用途地域等、都市計画情報を確認する。※各市町村の都市計画情報はこちらから ≫

道路台帳　開発道路及び位置指定の場合は道路図面等

前面道路の幅員を確認する。こちらから。万が一認定幅員が4mで、現地を確認したところ4mあるかどうか判断が難しい時は道路台帳平面図を取得する。※名古屋市の場合は中土木事務所の道路台帳サービスセンターで閲覧・複写可能。

仮換地図・仮換地証明書・敷地地番該当証明書

仮換地図は区画整理組合に行けば取得できることが多いが、仮換地証明書・敷地地番該当証明書は売主様の委任状が必要な場合があるので、事前に確認しておく。または売主様の方で購入当時の土地売買契約書があれば書類一式見せていただき、そこで確認する。

本換地時の換地処分清算金確認

面積の過渡し・不足渡しが無いか確認。本換地時に換地処分清算金が発生するので、買主様・売主様どちらが負担するか決めておく。不足渡しの場合はお金がもらえる方なのでよいが、不足渡しはお金を支払う方なので、買主様が購入後数年経ったのちに請求がいくためトラブルになりやすい。重要事項説明の段階で必ず説明する。

• 収益物件（オーナーチェンジ）の場合、査定時に実際にいくら振り込まれているか、可能であれば売主様の通帳を確認。管理会社が入っていればまだ良いが、売主様がご自身で管理されている場合があり、実際と相違があると利回りに影響が出て後々トラブルになりやすいので注意。
• 中古戸建の場合は特に、最初に確認済証・検査済証の番号を確認しておく。また高低差があり擁壁がある場合は、擁壁についても宅造の許可が取れているか、また開発許可で一体として許可を取っているか確認。検査済証も同様。※確認方法は、こちら
• 中古住宅の場合は予め水道の名義をチェックする。土地の名義と違う可能性があり決済前に慌てないようにするため。
• 中古戸建で、外壁塗装が必要な場合には地区計画等法規制を確認。景観について定めがある場合は、外壁塗装をするのに1ヶ月ほど前に申請が必要な場合がある。
• 事前に固定資産税の課税明細書を見せていただく。※評価額と固定資産税を確認するため。無ければ委任状を用意しておき、取得後、固定資産税評価証明書を自分で取りに行く。※各市町村の委任状の書式は、こちらからダウンロード
• 査定書提出前に付帯設備表・物件状況報告書の内容をチェックしておけると理想。
• 以前の土地の使われ方、成り立ち、周辺に工場がないか等、事前に確認する。土壌汚染の可能性が高い場合には、事前に地質調査をご提案する。土壌汚染についても契約不適合責任になる裁判の事例もあるので注意する。
• 延長敷地等で接道が取れるかどうかはっきりしない場合は査定金額に大きく影響するので、媒介契約前に確定測量をしたほうがよい。※確定測量
• 越境物がないかどうかは後々トラブルにならないように先に仮測量をするようにご提案する。あと隣地の建物・ブロック塀が境界ギリギリに建っている場合はベースが越境していないかも事前に売主様・買主様にそれぞれご説明しておく。
• 電線の引込状況確認。稀に前面道路に電線がなく、隣地を空中越境して線を引っ張っきていることがある。またその場合、敷地内に受電ポールを建ててある場合があり、いくらか土地使用料が発生していることがあるので、売主様に確認する。また所有権移転の際に、使用者の変更と使用料の振込先を変更するために提出書類があるので一緒に記載していただく。
• 相続して売却する場合は、相続税と譲渡税を加味する必要がある。また相続人が同居している場合には小規模宅地の特例についても加味して考える。事前に譲渡所得の算定もしておく。購入当時の売買契約書が残っていれば取得価格が分かるので持っているか確認。売買契約書が古い場合に、当時の購入金額の内訳（土地建物のそれぞれの価格）が記載していない場合があるが、その場合は国税庁の公表している「建物の標準的な建築価格表」を確認して建物価格を算出した上で合計金額からその建物価格を引いて土地価格を算出する。建物については木造住宅の場合、耐用年数は22年で計算するが、非業務用の場合は1.5倍できるので33年まで適用できる。ただそれ以上経過している場合は建物価格は0になるので、当時の取得価格は土地のみで申告する。※国土交通省詳細はこちら

原則、区画整理地内の保留地は所有者が変わってから10年間は売買できない。万が一売買をする場合には、区画整理組合に申請or届出が必要。

固定資産税の金額確認。納税通知書もしくは課税明細書を売主様に見せていただくか、委任状をいただき、固定資産税評価額証明書を市役所で取得する。

境界杭の確認。

　

太陽光パネルが載っている場合は、月々の電気代がどの程度か確認しておく。また申請に大変なこと伝えておく。

長期優良住宅の場合も引継ぎ申請が必要なこと伝える。

1-3.媒介契約の締結

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がある。※インスペクションの実施の有無も確認

査定時に見せていただいた課税明細書だけでなく、固定資産税評価証明書もこのタイミングで委任状をいただき、媒介契約と同時に市役所に取りに行く。もし契約・決済等が固定資産税評価額証明書取得日から4月1日をまたぎそうであれば、年度またぎで取り直しする必要があるので、日付をブランクにして委任状を予め2通記入しておいていただければスムーズ。

中古住宅・中古マンションの売却の際には付帯設備表を入念に作成する。ここが一番トラブルになりやすいので、売主様からの情報を事細かに記載して、販売活動・ご案内する際には詳細をお伝えした上で、申込書をいただくようにする。例えば浴室暖房乾燥機が故障しているのであれば暖房だけが使えないのか、換気扇までも使えないのか、詳細まで確認するようにする。

中古戸建・中古マンションの媒介契約の際、その物件で締結する場合は、室内写真をたくさん撮っておく。そして次のステップの物件資料作成、ポータルサイトへ登録する際に、写真を厳選し登録をする。

媒介契約を結ぶ前に、諸経費がいくらかかるかお伝えしておく。※売却諸経費

1-4.物件資料作成、レインズ・ポータルサイト登録

事前調査の内容と、撮った写真をもとに、物件資料を作成していく。

物件資料の作成手順はこちら ≫

1-5.売却活動～購入申込み

売却活動事前準備として、購入希望者が見学を希望される日は、週末が多いため、予定がある場合は事前に不動産業者に伝え、日程調整や手配等は事前に進める必要があります。また、購入希望者が内覧時よく見る場所は4つ（リビング・キッチン・水廻り・庭やバルコニー）。第一印象を良くするため、掃除や整理整頓を事前に行う必要があります。

1-6.売買契約

重要事項説明書の読み合わせ→売買契約→署名・捺印・手付金の受領・売買契約の締結完了・今後の手続きの説明

手付金の支払い手段として買取業者の場合、銀行小切手で支払われることがある。その場合、銀行渡りの小切手なので、どこの銀行でも換金できるが、銀行間の処理に少し時間がかかり、すぐに現金化できない。また基本的には本人しか換金できない。または委任状があれば換金できる。

確定測量が必要な場合には、測量の委任状をご契約のタイミングでもらっておくとスムーズ

　

確定測量について ≫

売主様契約時に必要なもの

本人確認書類※詳細はこちらから

重要事項説明書の作成手順について詳しくみる ≫

代理人による契約の場合の委任状書式

1-7.引渡しまでの準備

• 建物を解体して土地としてお引渡しする場合：解体工事
• 境界を明示する必要がある場合：確定測量
• 現状借り入れがあり抵当権がついている場合：抵当権抹消
• 収益物件（オーナーチェンジ）の場合、入居者の中に生活保護者がいると市町村から売主様に振込されているので、事前に市役所に手続き必要。
• 中古マンションの場合、管理会社へ区分所有者変更届の用紙を郵送していただくよう依頼。特に売主様・買主様どちらかが業者の場合で、社印を持ち運びできない場合は、決済当日だと記入できないので、事前に早めに取り寄せておいて、業者からその用紙に記入していただいておいて決済・引渡しをできるよう準備する。

1-8.残代金受領と引渡

売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状況かお引渡し前に確認します。決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「売却不動産の引渡し」となります。

決済中は手続きに時間がかかるので、その時間を使って取引台帳を記入しておく。

当日売主様の諸費用を買主様からの残代金から支払いをしようとした場合の書き方。現金をもっていくとリスクがあるため。また一般的に買主様が個人の場合、ほとんどが住宅ローンを使用するので、必然的に買主様が借り入れをおこす銀行で決済をすることが多いので、売主様はたまたま同じ銀行で取引がない限り、その場で引き出すことはできない。そのため残代金から差引して、その場に現金を出して、仲介業者等に諸費用を支払うことが多い。

売主様決済時に必要なもの（個人）

• 登記識別情報（権利書）
• ご実印
• 認印
• 運転免許証
• 健康保険証
• 銀行通帳
• 住民票（登記の住所と違う場合）
• 謄本の登記住所と同じ住所の印鑑証明書（登記の住所と同一の場合）

売主様決済時に必要なもの（法人）

• 登記識別情報（権利書）
• 会社登記事項証明書
• 会社印鑑証明書（3ヶ月以内）
• 会社実印
• 評価証明書
• 銀行通帳
• 代表者運転免許証等身分証明書

中古戸建の場合、当初調べておいた水道の権利を新所有者に変更する必要があるので、あらかじめ市町村のページから水道権利変更用紙をダウンロードしておき、決済の際に売主様・買主様ともに書いていただくよう段取りする。※書式はこちらからダウンロード

固定資産税等の精算について詳しくみる ≫

取引不動産が中古住宅で、長期優良住宅の認定を受けている場合の変更手続きはこちら ≫

太陽光発電システム搭載物件はこちら　≫

1-9.利益が出た場合の確定申告

売却完了した年の翌年2月15日～3月15日の間に、分離課税として申告し、納税する必要あり。

確定申告について詳しくみる ≫

2.購入活動のプロセス

物件探し→購入→引渡し→リフォーム→引っ越し
ここでは中古マンション購入をご検討されている方へ
流れをご説明していきます。
事前に先を見通しておくことでスムーズに
中古マンション購入進めていくことができます。

インターネット設備は最初から入っていることもある。
管理費・修繕積立金等ランニングコストがかかるがマンションによっては、
インターネット設備がすでに入っているところもあり、無線ルーターを購入して設定するだけでWiFiを使うことができる。
なので管理費等一見高くみえてもトータルで見たらお得な場合もある。

方位が南側でない場合。
北・東・西の採光の場合、東から朝日が入ってきて日中は南側から日光が入ってこないので、女性の方にとっては日焼けをしないので人気がある。また日光が当たらない分、温度が上昇しないので、冷房の負荷が少なく、夏は涼しい。

2-1.購入相談・条件整理

「不動産購入」は、一生のうちで数回あるか無いかの大きな買い物であり、また大切な資産です。購入に対しての希望条件等を整理しておくとイメージも明確となり購入計画もスムーズに進みます。

2-2.資金計画・諸費用

買主様ご自身で資金計画を立てるのは、なかなか難しいもの。ポイントを押さえてご相談しましょう。また、不動産購入にかかる費用は物件価格とその約7～8%の諸費用を足した金額が必要です。

2-3.物件紹介・現地見学・購入申込み

レインズ・スーモ・アットホーム等、全国に広がる情報網を活用し、買主様の希望条件にあった物件情報を見つけます。

中古住宅でも一定の要件を満たせば、住宅ローン減税を受けることができます。

住宅ローン減税の確定申告について詳しくみる ≫

住宅ローン事前審査

必要書類　外国人　在留カードコピー裏表、免許証コピー裏表、健康保険証コピー裏表、源泉徴収票コピー、オートローン返済表、転職して間もない場合、給与明細書、シャチハタ以外の印鑑

銀行によっては永住権がなくても条件を満たせば、永住権があるように見てくれる。在留カードの在留期間が5年かどうか、勤続年数が3年以上か、居住年数が同じところに3年以上か（賃貸借契約書or住民票で確認、日本に来て5年以上かどうか、日本語は話せるか

2-4.売買契約

重要事項説明書の読み合わせ→売買契約→署名・捺印・手付金の支払い・売買契約の締結完了・今後の手続きの説明

ご契約時に必要なもの

• 身分証明書（運転免許証等）
• ご印鑑
• 印紙代　※売買金額による
• 手付金

2-5.住宅ローン・火災保険

住宅ローンには種類とそれぞれに特徴があるので、ライフプランに沿った返済計画をふまえて選択します。住宅ローン手続きと並行して、お引渡しの時からの「火災保険の加入」をお勧めしています。

火災保険加入
引渡日が確定したらその日を基準に火災保険に加入する必要があります。
中古マンションは区分所有なので、その部屋の中で何か起こった場合は自分で保険に加入しておかないといけないからです。

金銭消費貸借契約時に必要なもの

• ご実印
• 認印
• 運転免許証
• 健康保険証
• 銀行届け印
• 銀行通帳
• 新住所の住民票
• 新住所の印鑑証明書

火災保険について詳しくみる ≫

2-6.残代金決済・引渡・ご入居・住所変更手続き

引渡し時に、買主様・売主様の双方で立会いにて、現地の最終確認を行います。家具等がなくなった状態で、物件とともに付随する設備等を一つ一つ確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。また売主様と買主様の双方で売買契約時に取り交わした「物件状況等報告書」「設備表」の記載通りの状況かお引渡し前に確認します。決済および引渡し当日の流れは、「登記申請の手続き」を行い、「残代金受領・固定資産税等の精算」をして「購入不動産の引渡し」となります。

決済中は手続きに時間がかかるので、その時間を使って取引台帳を記入しておく。

決済時に必要なもの

• ご実印
• 認印
• 運転免許証
• 健康保険証
• 銀行届け印
• 銀行通帳
• 新住所の住民票
• 新住所の印鑑証明書

住所変更手続きについて詳しくみる ≫

最後リフォームの支払いは住宅ローンを組む場合、別口座を開設しておいて、
リフォームが完了した時点で、銀行のローン担当者が現地確認で写真を撮りに来ることが多いです。
そこで現地確認が完了した時点で、その通知預金の解約とリフォーム業者への振り込み手続きを行い、全て完了します。
なので手続き当日までにリフォーム業者からご請求書を事前に取得しておく必要があります。

敷地内に駐車場があるマンションにおいて、使用する予定がある場合は、管理会社経由で駐車場の契約を行う必要があります。

2-7.不動産取得税の申告

不動産を取得した日から60日以内に「不動産取得税申告書」を、不動産の所在地を管轄する県税事務所へ提出する。

県税事務所の管轄エリア一覧はこちらから

不動産取得税申告書ダウンロードはこちらから

買取再販の場合の不動産取得税の減税についてはこちらから

2-8.確定申告時の住宅ローン減税申告

購入した年の翌年2月15日～3月15日の間に、住宅ローン控除を使える物件を購入した場合は、申告すればローン減税を受けることができます。

住宅ローン減税の詳細についてはこちら ≫

確定申告の方法についてはこちら ≫